移民出国热，国外房产开发回报更高

      从黄怒波购买冰岛土地开始，国人在海外投资置业的热潮的关注度逐渐进入上行通道，于移民、留学、投资潮中开始凸显——万达收购美国院线，介入伦敦旧城改造项目；绿地与韩国济州签署合作备忘录,到如今碧桂园推出IEC国际展销品牌……

　　房地产正在成为这一轮中国企业全球化浪潮中的领头羊，裹挟着中国支柱型产业的集聚资本，伴随着城镇化的黄金十年的巨大财富，他们希望一线产品与全球视野的结合得到“熟悉的中国人”和不熟悉的土地的认可。

　　不过，这一片开发中的蓝海，是否一如他们镜像里美好愿景；大西洋的海水深蓝清澈、海滩细沙遍布、风光无两，却也深藏暗礁。比如6月初，上千大陆富豪申请人状告加拿大移民局一案。

　　当然，仅就房地产开发与投资的各种成本而言，房企大鳄眼下的出海之举显然正是出于商人的逐利本性。

　　移民潮=购买力？

　　无论是绿地，还是碧桂园，目前开发商在国外的思路基本上是中国模式在海外的翻版，而底牌是大量移民、出国的中国富裕阶层，也因此他们有信心把这个陌生的市场与“熟悉的中国人”一起复制过去的成功。

　　胡润研究院1月公布的最新调查显示，中国身价上千万元人民币的富豪移民比例从去年的60%升高到64%，其中已有103身价超过亿元的富豪移民到国外。

　　美国智库皮尤研究中心(PewResearchCenter)去年12月17日的最新报告再次肯定了中国移民在世界范围内举足轻重的地位：报告显示，中国在移民输出国排行榜上，从23年前第7跃至第4名，移民人数从410万增至920万，排在印度、墨西哥和俄罗斯之后。

　　“为每一位成功的中国人配置全球资产”这是2014年全面开启全球化战略的碧桂园，在成立国际展销中心IEC品牌时提出的品牌口号，以资产配置为主要功能，涵盖置业、投资、移民、留学等专业辅助功能，打造海外置业的4S旗舰店，这是碧桂园的出发点，也同样是碧桂园针对移民投资热潮的投其所好。

　　高回报=新机遇？

　　不止一位开发商在公开场合表达过，相对国内而言，国外房地产项目的投资开发的回报率要更高，而这显然也符合近几年房企大鳄竞相出海的逻辑联系：

　　“海外的房地产项目拿地成本要普遍低于国内，同时融资成本也更低，再加上开发都比较透明，没有各种灰色成本，因此开发商的毛利可能超过国内。”高力国际5月份在杭州召开了第四届论剑西湖高峰论坛，而会议的一个重要议题就是海外房地产投资。

　　在国内土地开发成本、财务、人力成本逐渐水涨船高的当下，海外市场相对而言更低的低价、更低的融资成本和更成熟、规范、稳定的投资开发市场，反而成为了改革开放以来壮大最为明显的这个行业在转型时的新出口。

　　从财务环境来看，可能海外市场对开发商的吸引力更大，境内(目前)贷款利息在7%以上，且贷款期间最多3年，民间借贷利息则更高，而在海外市场贷款利息为4%-5%，贷款期限可以达到7年-10年。换言之，房地产投资在中国的资源配置效率很低，但是在境外效率高很多。

　　对比=挤出？

　　近期统计数据显示，中国跨境投资总量持续攀升，由2008年的约6900万美元增至2013年的逾160亿美元。高力国际认为，在未来几年里，跨境投资的物业类型和投资模式也将越来越多元化，发展商将从直接的资产收购及住宅项目开发转变为综合体的开发、销售及运营模式，房地产开发在整个海外投资中所占的比例正快速上升。

　　美国、英国、澳大利亚、东南亚等主要门户城市在过去五年内是中国发展商及投资者跨境投资的首选地。

　　伴随着海外投资热潮在近五年的迅速崛起，是国内房地产开发环境的变化：从2007年开始，各地地王频出的背后，真实折射出土地开发成本的与日俱增，这在一、二线城市尤其导向明显，部分项目楼面价几乎等同于销售成本的一般。

　　在土地成本上升的大背景下，2010年开始的以限购限贷为核心的本轮房地产调控成了开发商的第二座大山，面对宏观调控的常态化，开发商固然能因地制宜，与时俱进，创造出一个又一个销售奇迹，但显然“总经理们”更怀念和期待一个相对稳定、自由、开放的市场。

　　再加上国内REITS久久不放开，融资渠道单一，融资成本高昂，在多重压力和对比之下，与其说是房企主动谋求出海，反而更像是海外、国内环境对比之下的“挤出效应”。

诺亚移民，专注于投资移民领域，更多移民资讯请拨打诺诺亚移民咨询电话：400-060-6622