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想在新西兰投资?莫失商业地产良机!

发布时间:2016-09-02 13:21:39
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当前新西兰商业物业的状态如何?(例如收益和活跃程度)
 
新西兰目前的地产市场现在充满商机,而且在未来,将会看到投资的良好收益,而这个趋势可能还会延续。 新西兰的政局稳定,而经济发展状况相对于其他很多国家都要好,新西兰本来对优质的工商型物业需求本来就强劲。而新西兰的移民人口在增加,他们在开展或者发展业务时对商业物业的需求,也会促进该市场的发展。
 
 
奥克兰的商业物业发展状况就是新西兰的缩影吗?
 
其实在新西兰的其他地区仍然有很多投资机遇的,但是想等同于奥克兰市场的收益并不容易。
 
在奥克兰或者惠灵顿等其他地区,发展趋势还有待观望。例如皇后镇仅剩余少量的投资机会,因为城市面积较小,大部分的物业已经掌握在少数人手中。再如基督城,从规模上讲,即使是基督城最大的重建项目相对于奥克兰市场来说规模还是较小。当地大部分物业也都已经掌握在少部分人手中。
 
一般来说,建议将投资放在区域中心,并选择好的承租人(例如政府部门,大型跨国公司),但是需要提醒您的是,政府部门通常的租约是9年左右,而之后要重新出租的话会有一定难度。
 
 
不同物业的预期投资回报率是多少?
 
对于价值$800-$2000万的高质素工业物业来说,收益率大概在6.5-8.5%之间($300万以下的投资,收益率应该相对较低, 这是因为太多人关注这个价格区间的物业,从而导致价格的上升和收益率的下降)。
 
 
商业办公楼的收益率在7-8.5%之间(好地段的收益率会相对较低)。好地段的办公室的收益率虽然较低,但是物业增值潜力较高(在新西兰没有资产增值税),强烈建议投资者购买资金承受范围内尽量高值的物业, 这会让你的租金收益稳定。
 
 
零售物业的状况比较尴尬。新的地铺,收益率在5% ;油站是一个不错的投资选择,如果能签下一个20年的租约,那么年租金能达到$30万,收益率在5%左右。
 
 
餐馆/酒吧的投资风险较大,所以可以的话尽量选择国际大品牌的加盟店, 而这类型物业投资的收益率和租金水平是与风险程度挂钩的。
 
实例分析:
 
小磊投资了 一栋有13个租客的某大楼(位于奥克兰附近,占地约550平方米,距离某新火车站大约500米,抗震等级A),买入价为$900万,每年的总收入是$80万,减去运营成本的$16万,每年净收入为$64万。投资回报率:总收入/买入价*100%=7.1%。所以投资回报率为7.1%。
 
 
在选择租客的时候,有什么样的准则?
 
可以使银行债券(Bank bond)作为租金,这种方式像保险一样保证不会面对租金拖欠的情况。 这是商业银行对租金的一个承保方式。承租人通常每年投入少量的手续费就能在银行得到大金额的承保。
 
 
在签署租约之前要确保您已经对承租人有充分的了解。你需要要求承租人提供至少近期两年的银行账户流水账,并且了解他们的信用记录。
 
 
对于有兴趣在新西兰进行商业物业投资的投资者,需要注意的事项?
 
在购买前要一直留意物业的状态;保证房屋结构符合最新的抗震要求。楼龄较高的建筑特别容易不符合抗震要求,那么就需要做抗震结构升级,以符合国会将要颁发的抗震法例要求。如果您购买了此类物业,那就意味着:您要么对建筑物作一个大规模修整,要么拆除后重建——这将会是一个昂贵的失误。
 



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