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以格兰德235号公寓为例说说美国EB-5项目应该怎么选?

发布时间:2016-12-14 14:53:48
EB-5投资移民中,项目的选择至关重要,稍有不慎,就可能落得卡钱两空。然而,目前市面上的EB-5项目实在太多,质量还参差不齐,这使得投资人更加不敢轻易做出抉择。今天,我们就以诺亚移民近期推出的EB5精品项目——格兰德235号公寓项目为例,给大家讲解一下怎么才能在庞杂的EB5项目市场中练就一双“火眼金睛”,找出最优质的的项目。\
格兰德235号公寓是纽约移民基金推出的又一精品力作,其以自身具备的绝对优势而受到了众多投资人的追捧,从各方面来看都是性价比超高的优质EB-5项目。
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一看地段是否好
美国EB-5项目对地段的要求较高,而其中,不动产项目相比于其他经营类项目对地理位置的要求还要高得多,试问,谁会愿意住在位置偏远、交通不便的地区呢?由此可见,一个地段好,交通便利的项目,其市场潜力和升值空间必然是巨大的,也值得投资人进行投资。格兰德235号公寓就拥有一个绝佳的地理位置,这使其在众多EB-5项目中脱颖而出。
公寓位于人口众多的泽西市,距离曼哈顿下城区仅有一河之隔。加上近年来大量的企业和金融机构在泽西市入驻,如高盛公司、摩根大通、花旗银行、加拿大皇家银行、摩根斯坦利等,因此,泽西市也有“曼哈顿后花园”和“西华尔街”的美称。项目还恰好位于泽西市的黄金海岸地带,在这里聚集了泽西市最高密度的出租型豪华公寓和出售型豪华公寓。因此,我们有理由相信,大量在曼哈顿工作的专业人士和富有人群都会是公寓建成后的潜在住户群体。
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除了地理位置,交通和配套设施也必须跟得上才行。格兰德235号公寓地处泽西市格兰德街235号(公寓也由此得名),位于格罗夫街和格兰德街交叉口处,占据了整个交叉口的东南角,附近的交通十分发达。主要的交通方式有:
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1. PATH:格兰德235公寓距离PATH地铁站仅5分钟路程
2. 轮渡:16条轮渡航线往返曼哈顿,乘坐轮渡仅需不到10分钟即可到达曼哈顿下城区。
3. 机场:距离纽瓦克机场乘坐地铁仅需30分钟。
4. 机动车交通:本项目距离荷兰隧道不到0.8公里,距离林肯隧道10公里。
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除了交通四通八达,格兰德235号公寓周边的生活设施也是非常完善的,餐厅、大型购物中心、公园可谓是应有尽有。不管你是想大快朵颐一番,还是来一次疯狂的买买买,或者是和三五好友开一场野餐PARTY,格兰德235号公寓附近的设施都完全能够满足你的生活需求。
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得益于绝佳的地段,格兰德235号公寓的市场潜力巨大。根据第三方数据显示,泽西市出租型公寓现在的市场行情十分利好:过去10年里,公寓所在地附近的公寓市场平均空置率只有3.1%,且租金价格也是连年攀升,现在的出租均价大约是2909美元。在这里,给大家举个例子:格兰德225号公寓与我们这次推出的格兰德235号公寓都是出租型公寓,且光听名字就能知道,这两者的距离非常近。截止到目前,225号的入住率已经达到98%了!
二看就业是否够
EB-5法案规定,投资人必须要创造出10个直接或间接的就业机会才能获得绿卡。因此,投资人选择项目时一定要重点关注其创造就业的能力。如果一个项目招了80个投资人,而其给出的就业分析报告中显示能够创造的就业人数只有810人,那么这个项目就是不可选的,因为绿卡风险太大。
而格兰德235号公寓项目就完全不用担心这个问题。专家经过计算公式得出,公寓可以创造的就业能达到1704个,而要求的就业岗位只有800个,也就是说,平均每个投资人可以创造21.3个就业,就业盈余率高达113%,远远超过规定的就业要求,绿卡到手已基本无忧。
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三看资金结构是否合理
项目的资金结构也是投资人必须重点关注的问题。市面上有些EB-5项目,总成本中绝大部分的资金都是来自于EB-5投资,银行和开发商的资金仅占一小部分,这种项目就比较危险,一旦资金层面出现问题,项目可能就面临延期或停滞,不仅还款会出现问题,绿卡也有很大可能拿不到手。
格兰德235号公寓项目的资金结构就很合理。项目总成本为2.64亿,其中,银行贷款有1.6亿,占了61%;开发商投入6400万,占比24%;EB-5资金4000万,仅占15%。还要特别说明的是,银行收取的利息只有不到3个百分点,而市场水平则在4%-7%,这就代表着银行对此项目非常看好。我们也可以看到,格兰德235号公寓项目中,开发商的投入也要高于EB-5投资金,这也说明开发商对项目成功的信心很大,所以他们愿意多投入。并且,公寓建成后的估值为2.7亿美元,是EB-5金额的6.75倍,还款将通过再融资或公寓出售完成,投资人的退出机制十分安全。综合以上,选择格兰德235号公寓项目的投资人,资金安全已经有很大保障。
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四看项目方经验是否丰富
1.开发商
我们知道,实力强劲的开发商一般都拥有较好的口碑和信誉,这些能帮助在银行贷款时更加容易。并且,有实力的开发商的EB-5项目开发经验也很丰富,对资金运作和项目的进展情况能有很强的把控能力,项目成功率也高。因此,实力雄厚的开发商会是项目成功的一大助力。
格兰德235号公寓是由库什纳房地产集团(“KRE集团”)和Ironstate房地产开发有限公司共同开发的。这两家公司均是美国的王牌开发商,在EB-5项目上有着丰富的经验和成功率。
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KRE集团是一家新泽西的房地产开发和管理公司,创立于1979年。公司目前开发,拥有和管理着600万平方英尺的商业、零售和工业地产,并拥有10000套公寓。长期的政府和股权伙伴关系,使其成为新泽西领先的地产开发商。值得一提的是,KRE集团老板的侄子还是刚刚赢得大选的川普的女婿。
Ironstate房地产开发有限公司成立于1969年,总部位于新泽西霍博肯,是新泽西东北部地区最大的私人开发商之一。主要参与大型综合项目的开发及管理。目前其从事开发的住宅、酒店及综合住宅项目已经超过了十亿美元。其中,Ironstate开发的,15年完工的哥伦布70号公寓(非EB-5项目)更是创造了每月出租100套的奇迹!
此前,“KRE集团”和“Ironstate”也成功地开发了泽西市的两个高级公寓项目,18号公园公寓和格兰街225号公寓,两个项目距离格兰德235号公寓仅几步之遥。18号公园公寓2014年开业,仅7个月就出租完全部公寓,平均每月出租60套!
 
项目相关文件如下:
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2.区域中心
我们还要提醒广大投资人的是,筛选区域中心时一定要非常慎重。要确认其工作履历,管理团队负责人信用记录、项目主导人的信用资料等信息,尤其还要重点核实该区域中心有没有EB-5投资的成功案例。
格兰德235号公寓的所属的区域中心是纽约移民基金。纽约移民基金是2010年7月8日成立的,它在纽约市住宅及商业地产的收购、管理、开发、建设方面已经有了35年的专业经验。成立至今已经成功售罄了10个EB-5项目,并拥有100%的I-526和I-829获批纪录。格兰德235号公寓项目是其运作的第15个EB-5项目,绝对称得上经验丰富!
纽约移民基金过往优质EB-5项目:
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还有更让投资人安心的是,格兰德235号公寓项目已经是纽约区域中心和两个王牌开发商的第三度合作了,前两个项目分别是海军码头和哥伦布90号公寓,目前,两个项目一个已经完工并对外开放,一个也在稳定建设中。
五看项目进展情况
鉴于现在I-526审理的日渐严格和漫长的排期,我们建议投资人筛选项目时还是尽量选择已经获得银行贷款或已经开工的项目,这样更加能够保证投资人顺利获得绿卡和资金返还。
格兰德235号公寓项目在这一方面就有着充足的优势,截止到目前,银行贷款已经就位,项目也已经获得了开工许可并开始动工了,一切正按部就班,稳定进展中。
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项目开发进度表:
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分析了这么多,相信大家对如何挑选优质的美国投资移民项目已经有了一个基本的了解。那么接下来就可以把理论落实到实践上了,投资人要联系到一家专业的移民机构,在他们的协助下来完成美国EB-5投资移民申请。诺亚移民就是一家有着丰富美国项目运作经验的移民机构,多年间,我们成功推出了很多EB-5精品项目,帮助了不计其数的投资人圆梦美国!只选优质的项目,这是诺亚的宗旨。想要了解更多项目资讯,欢迎咨询诺亚移民!



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